מה זאת משכנתא?

מהי משכנתא ?
משכנתא היא לא דבר כזה נורא😬 כפי שהרבה חושבים.. האמת.. שהמשכנתא היא דרך למנף את עצמכם, את הכסף שלכם.
אז מהי בכלל משכנתא ואיך אפשר להשתמש בה נכון מבלי להסתכל עליה כנטל ועול שיורד מחשבון הבנק שלכם, זאת ע"י שימוש נכון במרכיביה.. כגון: תמהיל המורכב ממסלולים , ריביות, ניהול מו"מ נכון מול הבנקים ועוד..
אז נתחיל:
משכנתא היא הלוואה שמקבלים מהבנק בתמורה לשעבוד הנכס העתידי שלכם , ברגע שהבנק נותן לכם כסף הוא רוצה להבטיח שתוכלו להחזיר לו בכל חודש את ההחזר החודשי ולצורך כך הוא מבקש בטחונות.
אחד הביטחונות הוא משכון הנכס באחד מגופי הממשלה (טאבו / מנהל ) ויש נכסים שטרם רישומם נמצאים באופן זמני בחברה משכנת, וכך הוא מבטיח שלא יהיה ניתן למכור או לבצע שינוי כלשהו בנכס מבלי ידיעתו ואישורו.
נפשט את המילה "משכנתא" באמצעות דוגמא: 

משפחת ישראלי מעוניינת לרכוש נכס בשווי מיליון ₪ , יש לה חסכונות בסך 400,000 ₪ שמהווים את ההון העצמי שלהם ולכן הם פונים לבנק למשכנתאות ומבקשים הלוואה בסך 600,000 ₪ כהשלמה לצורך רכישת הנכס. ברגע שהבנק מאשר ונותן לה את הכסף הוא יבקש לרשום משכנתא(משכון) על הנכס ז"א שמשפחת ישראלי לא תוכל לבצע שינוי או למכור את הנכס בעתיד ללא אישור וידיעת הבנק. את המשכנתא ניתן לקחת ע"י אחד מהשחקנים בענף המשכנתאות, 

מי הם השחקנים אתם שואלים? לא רק הבנקים למשכנתאות יכולים לתת הלוואות מסוג זה אלא יש גם את חברות הביטוח וחברות פרטיות מהם ניתן לקחת משכנתא, חברות אלה לא כפופות לממונה על הבנקים אלא לממונה על הביטוח ולכן הגבלות כמו שליש ופריים לא נכללים פה. מאידך, בענף המשכנתאות יש גם את היועצים הפרטיים וחברות ייעוץ שונות אשר מטרתם לעשות עבודה לטובת הלקוחות בעוד שהבנקים מרוויחים מתוך הריביות והמסלולים שהם נותנים והמטרה שלנו כיועצים פרטיים היא למזער את הנזקים הכספיים ללקוח.     
לכן צריך להבין באיזה סוג עסקה מדובר, מה מצבכם האישי, מה הצרכים והיכולות שלכם מתי ללכת לבנקים ומתי אין ברירה וללכת לחברות הביטוח. אז אחרי שהבנו מי השחקנים בענף, נבחן מספר יתרונות וחסרונות למשכנתא: 

חלק מיתרונות המשכנתא, היא מאפשרת לנו לקנות בית היום מבלי לחכות X שנים עד להון עצמי גבוה שיספיק לרכישה ולמי שיש כבר הון היא מאפשרת לו לקנות נכס יקר יותר וכן מאפשרת רכישה לצורך השקעה ,ולמי שיש נכס ללא משכנתא או עם יתרת משכנתא קטנה, היא מאפשרת לקחת תוספת למשכנתא ובאמצעות משכון של עד 50% מהנכס הקיים ניתן לרכוש נכס נוסף, ובכך להתגלגל ולמנף את עצמכם.
כמו כן, חשוב לזכור שלמשכנתא יש תנאים טובים בשוק ביחס להלוואות רגילות כאשר אחד מהם הוא התקופה הארוכה שניתן לקחת את ההלוואה- היכולה להגיע עד ל 30 שנים ובכך לקבל החזר חודשי שניתן יהיה לעמוד בו, בנוסף הריביות יכולות להיות יותר טובות מריביות שתקבלו על הלוואות רגילות והסכומים שמקבלים הם גבוהים יותר מהלוואה רגילה. כמה כסף ניתן לקבל? בואו נכיר את מדרגות המימון:

🏡עבור רכישת דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון,

🏠🏠עבור דירה חליפית(שיפור דיור)  עד 70% מימון,

🏘️עבור דירה להשקעה עד 50% מימון.

לכל אחוזי מימון יש את התנאים והריביות המתאימות לו. 

למשכנתא גם מספר חסרונות, באם לא ננצל אותה נכון זה עשוי להיות כנטל ואבדן כספי גבוה בדרך.. אם לא תבנו תמהיל אופטימלי עבורכם היודע לנצל את היתרונות של כל מסלול ולברוח מהחסרונות של כל מסלול בהתאמה אליכם כספכם עשוי ללכת לטמיון (לבנק) לאורך כל חיי ההלוואה.
כמו כן, הליך זה מלווה גם בבירוקרטיה רבה , מרגע בחירת הבנק למשכנתאות-ומספיק שנכנסתם לסניף הלא נכון, ניהול מו"מ מולו, התעסקות עם ביטחונות הכוללים רישום בטאבו/מנהל/חברה משכנת, ביטוח נכס וחיים, חוזה מכר, שמאות ועוד.... כושר החזר שיכול להיפגע במהלך השנים מסיבות שונות כמו אבדן מקור הכנסה אחד, אובדן כושר עבודה, עליה משמעותית בגובה ההחזר החודשי שנבע כתוצאה מעליית מדדים שהמסלולים בנויים עליהם ועוד פרטים רבים שמלווים את תהליך לקיחת המשכנתא, ולמסגרת הזמנים שניתן להגיע עד לרכישת הבית / הנכס הנכסף.
בנוסף יש להתייחס לעלויות נוספות הנלוות לתהליך כמו עלויות מעבר לנכס, אתם לא נכנסים ל 4 קירות צריך לאכלס את הבית, אגרות, שמאי מטעם הבנק או שמאי פרטי, עו"ד, תיווך, ייעוץ משכנתא, עמלת פתיחת תיק ועוד. כל העלויות האלה הם אמנם קטנות כשלעצמם אבל במצטבר הם מסתכמות לסכומים גדולים שנוגסים מההון העצמי כי עליהם לא ניתן לקבל משכנתא כך שאם לא תבנו הכל באופן נכון ובחלוקה מסודרת ומחושבת מתחילת התהליך כל הליך המימון שלכם יפגע והמון כספים ילכו בדרך.

אז לסיכום, האם כדאי לקחת משכנתא?? כפי שציינתי, אם לוקחים אותה בצורה נכונה עם שימוש נבון ונכון במרכיביה וביתרונותיה, היא דבר חיובי.

חשוב לזכור, הבנקים אומנם בודקים את יכולת ההחזר שלכם ומקשים על התהליך אך זאת בסה"כ כדי להבטיח את עמידתכם בהחזרי המשכנתא ולהבטחת הכסף שלהם. יחד עם זאת, הבנקים הם גופים מסחריים, שרוצים יודעים וצריכים להרוויח הרבה מאוד כסף מאנשים שרוצים לקחת משכנתא ולבנק יש את הידע והכלים בשביל לקחת לאותם לווים את הכסף הזה בקלות רבה. המטרה שלנו, יועצי המשכנתאות, היא לבוא עם הכלים המתאימים ולנטרל לבנק את הרווח כלומר, להשאיר ללקוחותינו הרבה מאוד כסף בכיס. לכן, אם קראתם עד פה אתם בטח לקראת תהליך של נטילת משכנתא חדשה.

זכרו!

ייעוץ משכנתא פרטי מתחילת התהליך או בכל שלב יכול לחסוך לכם המון זמן וכסף וזאת ע"י בניית תמהיל משכנתא אופטימלי עבורכם אשר מתאים בדיוק לצרכים וליכולות שלכם ולתנאי השוק הקיימים כיום בהתייחס לכל העובדות המוצגות במאמר זה והרבה מעבר, אל תהססו והתייעצו איתנו ונדאג לכם למשכנתא הטובה ביותר עבורכם.

מקווה שהבנתם מהי משכנתא ואיך ניגשים אליה,
מוזמנים לעקוב אחרי הדף העסקי, בית נאמן- הבית למשכנתא שלך 

ולקבל מידע וערך מוסף שיעזור לכם לקחת החלטות בכל הקשור לתהליך הפיננסי בכלל והכלכלי שלכם בפרט.