עמלות פרעון מוקדם

אחד החלומות שלנו כאשר אנו לוקחים משכנתא הוא לסיים לשלם אותה או לפחות חלק ממנה לפני הזמן ע"י כניסה בלתי צפויה של כסף או ע"י חסכון שעתיד להיפתח בעוד זמן מה וכשזה יגיע אנו נרצה לדעת שיכולת ההחזר שלנו תהיה ללא קנסות משכנתא מיותרים. עמלת הפירעון יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, לכן חשוב שתבינו את הנושא ותשתדלו לעשות הכל על מנת לא להיות חשופים לעמלה זאת ואם אתם כבר חשופים חשוב שתדעו שעשיתם הכל על מנת לצמצם אותה עד כמה שאפשר. תחילה, בואו נבין איזה עמלות קיימות באופן כללי במשכנתא ואח"כ נגיע לעמלת ההיוון הגדולה והעיקרית בהלוואה.

 אז מה הם העמלות הקיימות? 

• עמלה תפעולית- עמלה שתחויבו עבור כל פעולה שתעשו במשכנתא בסך 60 ₪ והיא קיימת תמיד.
• עמלת אי הודעה מראש- הבנק מעוניין שתודיעו לו מראש לפני שמחזירים לו כסף, אם ברצונכם לפרוע סכום מהמשכנתא, אתם צריכים להודיע לו על כך 10 ימים מראש ועד 30 ימים הוא לא יגבה עמלה זאת. אם לא תודיעו תצטרכו לשלם עמלה בגובה 0.1% מהסכום אותו אתם מחזירים, למשל, אם החזרתם 500,000 ₪ תצטרכו לשלם 500 ₪.  טיפ קטן: הרבה מאוד פעמים כדאי לפרוע מיד את הסכום אותו אתם רוצים להחזיר, מכיוון שאם תחכו את ה 10 ימים של ההודעה אתם תשלמו בזמן הזה את הריבית הנקובה של אותו חודש וזה לרוב יהיה יותר מגובה העמלה שאתם תחויבו (0.1%)  
• לסיכום- כשרוצים לפרוע, צריך לבדוק מאיזה מסלול פורעים ולחשב האם ב 10 ימים האלה הריבית שאתם אמורים לשלם לא יותר גבוהה מהקנס שאמורים לשלם.
• עמלת המדד הממוצע- מדובר במסלולים שהם צמודי מדד. למי שיש מסלול שצמוד למדד המחירים לצרכן ורוצה לפרוע אותו, אם הוא פורע אותו לפני ה 15 לחודש ישלם עמלה בגובה "מחצית השיעור הממוצע" (כלומר, עושים ממוצע של המדד שנה אחורה ואז מחלקים בחצי) לעומת זאת אם יחזיר את המשכנתא אחרי ה 16 לחודש הוא לא ישלם את העמלה הזאת אבל הוא ישלם את המדד של אותו חודש. טיפ קטן: אם אתם צופים שהמדד יהיה גבוה באותו חודש, תפרעו את ההלוואה לפני ה 15 לחודש ( כך תשלמו רק את המדד הממוצע של השנה שעברה) לעומת זאת אם אתם צופים שהמדד ירד באותו חודש ואף יתכן ויהיה שלילי עדיף לחכות לאחר ה 16 לחודש.

• העמלה המפחידה- עמלת היוון- העמלה שכולם מתכוונים אליה כשאומרים עמלת פירעון או עמלת קנס המשכנתא.

אז מה זאת עמלת היוון?

נסביר באמצעות דוגמא: נניח שלקחנו משכנתא ל 30 שנים בריבית של 5%         אחרי 5 שנים החלטנו להחזיר את הכסף ולא להמשיך לשלם עוד 25 שנים משכנתא. באותו רגע הבנק עושה דבר מאוד פשוט- הוא מברר כמה הריבית שמקבלים היום עבור הלוואה ל 25 שנים, נניח שהריבית היום עבור הלוואה ל 25 שנים היא 4% , הבנק עושה חישוב קצר: יש לי התחייבות מצד הלקוח לשלם לי 5% ריבית ועכשיו הוא בא ורוצה לסלק את ההלוואה/ חלק מההלוואה, את הכסף שהוא מחזיר אני יכול להלוות ללקוח אחר אבל בריבית של היום 4%, ולא כפי שהוא התחייב לשלם לי 5% ובדיוק על הכסף הזה הוא לוקח עמלה.

הרי הבנק מפסיד כסף מהמהלך של הלקוח, במקום לקבל 5% הוא מקבל 4%        (יש לו הפסד של 1% ).

רגע, מה היה קורה אילו היו הפרשי ריביות הפוכים? כלומר הלקוח מחזיר ב 5% אבל הריבית היום היא 6% , יותר גבוהה ממה שהלקוח קיבל, פה כביכול הבנק "מרוויח" מהמהלך, אז זהו שהעמלה היא רק לכיוון אחד, כלומר אם הריביות יעלו הלקוח לא יקבל זיכוי אבל לא ישלם את שלושת העמלות שציינו בהתחלה, אם יהיה מספיק כסף "בזיכוי הוירטואלי" שכביכול היה צריך לקבל.

באיזה מסלולים חשופים לעמלות ההיוון?

• במסלולים בריביות קבועות צמודות/ לא צמודות
• במסלולים של ריביות משתנות כל חמש שנים ( מלבד בתחנת היציאה)

 העניין הוא שבמסלולים בריבית משתנה לתקופה קצרה כמו הפריים, מט"ח, משתנה כל שנה אין עמלת היוון מכיוון שלא התחייבנו לבנק על ריבית מסוימת אלא הסכמנו מראש שהריבית תשתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק לעומת המסלולים הקבועים שעליהם סיכמנו עם הבנק על ריבית לאורך כל תקופת ההלוואה. 

איך מחשבים את העמלה? 

הפרש הריביות (הריבית אותה לקחתם בהלוואה המקורית פחות הריבית היום) כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו מחזירים לבנק.

יש לציין שהחישוב הוא הכי קרוב לעמלה שבאמת תשלמו וזאת מכיוון שיש עוד פרמטרים קטנים שמשפיעים על החישוב אבל נוסחה זאת מביאה תוצאות די קרובות לאמת. לצורך הדוגמא: 1% (הפרשי ריביות) כפול 25  (השנים שנותרו) כפול 500,000 (הסכום אותו מחזירים לבנק) = 125,000 מסכום זה יש להוריד 20% הנחה (בהמשך נפרט על הזכאות להנחה) כך שיוצא שתשלמו 100,000 ₪ עכשיו זה קצת יותר מובן למה עמלת הפירעון הזאת כאובה לפורעי המשכנתא, ולמה היא הגדולה והחשובה מיתר העמלות שדי זניחות ביחס אליה.

נקודות חשובות שכדאי לדעת

1. על הלוואת זכאות אין עמלת היוון
2. ככל שאתם "ותיקים יותר במשכנתא" כך תשלמו פחות. בנק ישראל חייב את הבנקים לעשות לכם הנחת "לקוח ותיק" על עמלת הפירעון.
3. למי יינתנו הנחות על העמלות?

מי שמשלם עד 3 שנים- לא זכאי להנחה

מי שמשלם משכנתא בין 3-5 שנים- זכאי לקבל 20% הנחה

מי שמשלם משכנתא מעל 5 שנים- זכאי להנחה של עד 30% בעמלת הפרעון המוקדם.

בריביות המשתנות כל 5 אין קנסות בתחנה עצמה (שהרי כל 5 שנים ניתן לצאת)     אם תשלמו את הכסף לפני תחנת היציאה אז עמלת ההיוון תהיה על פי מספר השנים שנותרו עד לתחנה (עמלות קטנות יחסית)

 לסיכום- זה לא נעים לשלם את העמלה הזאת, רק בגלל שאתם רוצים להחזיר את המשכנתא, תוכלו לחסוך את הכסף הזה מראש ע"י בניית תמהיל משכנתא נכון שבנוי ע"פ היכולות שלכם והצרכים שלכם כיום ובעתיד, תכנון פיננסי נכון עבורכם לאותה נקודת זמן שבה אתם לוקחים את המשכנתא ע"י שילוב של מסלולים נכונים עבורכם. 

הידעתם? מחזור משכנתא כולל כבר את עמלות הפירעון עליהם תחויבו ! לכן,

אם אתם בעלי משכנתא קיימת כדאי מאוד לבדוק כדאיות למחזור משכנתא, שכן אם יצא לכם כדאיות למחזור לאחר בדיקת המשכנתא שלכם, זה אומר שגם לאחר שתשלמו את העמלה הגבוהה הזאת עדיין תחסכו עשרות ומאות אלפי שקלים במשכנתא וזאת ע"י בניית תמהיל נכון עבורכם והתאמה מיטבית לצרכים וליכולות שלכם ולא של הבנק.

לייעוץ ובדיקת משכנתא ללא עלות או התחייבות, צרו קשר עוד היום/  

שלחו דוח יתרות לסילוק למייל linoyvaknin17@gmail.com 

ותתחילו כבר לחסוך כסף!